Fiscalité location courte durée en France : le guide complet 2026
La fiscalité de la location courte durée a changé de visage depuis la loi du 19 novembre 2024. Les abattements ont baissé, les plafonds aussi, et le choix entre micro-BIC et régime réel est devenu une vraie décision de gestion. Ce guide vous donne les règles applicables en 2026 pour un meublé de tourisme en France. Il ne remplace pas l'avis d'un expert-comptable, que nous vous recommandons de consulter avant toute option fiscale.
Le principe : des revenus imposés en BIC
Louer un logement meublé, qu'il s'agisse de courte ou de longue durée, ne produit pas des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous déclarez ces revenus chaque année et choisissez, dans certaines limites, entre deux régimes : le micro-BIC et le réel.
Le micro-BIC : simple, mais moins avantageux qu'avant
Au micro-BIC, vous déclarez vos recettes brutes et l'administration applique un abattement forfaitaire censé couvrir vos charges. Vous êtes imposé sur le reste. Pour les revenus perçus depuis le 1er janvier 2025, les règles sont les suivantes :
| Type de location | Abattement | Plafond de recettes annuelles |
|---|---|---|
| Meublé de tourisme non classé | 30 % | 15 000 € |
| Meublé de tourisme classé ou chambre d'hôtes | 50 % | 77 700 € |
| Location meublée classique (longue durée) | 50 % | 77 700 € |
Ces plafonds sont ceux indiqués par impots.gouv.fr pour les revenus 2025 ; ils peuvent être réévalués, vérifiez donc les montants de l'année concernée.
Concrètement, un meublé non classé qui dépasse 15 000 € de recettes sort du micro-BIC et relève automatiquement du réel. C'est l'une des raisons qui poussent de nombreux propriétaires à faire classer leur logement. Nous détaillons cette démarche dans notre article sur le classement des meublés de tourisme.
Le régime réel : souvent plus intéressant
Au réel, vous déduisez vos charges réelles de vos recettes :
- frais de conciergerie, de ménage et de blanchisserie ;
- commissions des plateformes ;
- intérêts d'emprunt et assurance de prêt ;
- charges de copropriété non récupérables, taxe foncière, assurance ;
- travaux d'entretien et de réparation ;
- honoraires comptables.
Surtout, vous pouvez amortir le bien (hors terrain) et le mobilier, c'est-à-dire déduire chaque année une fraction de leur valeur. L'amortissement ne peut pas créer de déficit, mais la part non utilisée est reportable. Résultat : de nombreux loueurs au réel affichent un résultat imposable très faible pendant plusieurs années.
Le réel a toutefois un coût : une comptabilité à tenir, une liasse fiscale à déposer, et en général les honoraires d'un expert-comptable. Autre point de vigilance : depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits en location meublée non professionnelle sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente, ce qui réduit l'avantage à long terme. Faites chiffrer les deux options sur votre situation.
LMNP ou LMP : le statut du loueur
Votre statut dépend du niveau de vos recettes :
- vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP) si vos recettes de location meublée dépassent 23 000 € par an et dépassent les autres revenus d'activité de votre foyer fiscal ;
- dans le cas contraire, vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Le statut LMP permet notamment d'imputer un éventuel déficit sur le revenu global et offre un régime de plus-value spécifique, mais il entraîne l'affiliation au régime social des indépendants et le paiement de cotisations sociales sur le bénéfice. Le LMNP reste le statut de la grande majorité des propriétaires.
Prélèvements sociaux et cotisations
En LMNP, vos bénéfices supportent les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine. Selon service-public.gouv.fr (fiche vérifiée le 30 juin 2026), leur taux global atteint 18,6 % pour la location meublée non professionnelle, après la hausse de la CSG à 10,6 % prévue par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026. À titre de comparaison, les revenus fonciers d'une location nue restent à 17,2 %.
Attention aussi au seuil de 23 000 € : au-delà de ce montant de recettes annuelles en location de courte durée, une affiliation à la sécurité sociale des indépendants et le paiement de cotisations peuvent être exigés, même sans remplir toutes les conditions du LMP. Faites vérifier votre situation par un professionnel.
TVA, CFE et taxe de séjour
La TVA
La location meublée est en principe exonérée de TVA. Elle y devient soumise lorsque le loueur propose, en plus de l'hébergement, au moins trois des quatre prestations para-hôtelières suivantes : petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux pendant le séjour, fourniture du linge de maison, réception de la clientèle. Un service de conciergerie très complet peut donc soulever la question : elle mérite un examen au cas par cas.
La cotisation foncière des entreprises
La location meublée est une activité professionnelle au sens de la CFE. Le loueur peut donc recevoir un avis de cotisation foncière des entreprises, dont le montant dépend de la commune. Des exonérations existent, notamment pour certaines locations d'une partie de la résidence principale.
La taxe de séjour
Le voyageur paie une taxe de séjour par nuit et par personne, dont le tarif dépend de la commune et du classement du logement. Depuis le 1er janvier 2019, les plateformes la collectent et la reversent pour les loueurs non professionnels qui passent par elles. Si vous louez en direct, c'est à vous de la percevoir et de la reverser.
Et si vous n'êtes pas résident fiscal en France ?
Les revenus d'un appartement situé en France restent en principe imposables en France, même si vous vivez à l'étranger, avec un taux minimum d'imposition spécifique aux non-résidents. Le sujet est développé, pour le cas d'Israël, dans notre article sur la gestion d'un appartement parisien depuis Israël.
Les bons réflexes
- Estimez vos recettes annuelles réalistes avant de choisir un régime.
- Comparez micro-BIC et réel avec un expert-comptable, en intégrant l'amortissement et la revente.
- Étudiez l'intérêt d'un classement si vous restez au micro-BIC.
- Conservez toutes vos factures, même au micro-BIC.
- Faites le point chaque année : un changement de recettes peut modifier votre statut.
Chez My Prestige, nous ne faisons pas de conseil fiscal, mais nous vous transmettons un relevé détaillé des recettes et des frais qui facilite le travail de votre comptable. Pour connaître le niveau de recettes envisageable pour votre bien, vous pouvez demander une estimation gratuite.
Questions fréquentes
Puis-je choisir le régime réel si mes recettes sont inférieures au plafond du micro-BIC ?
Oui. L'option pour le régime réel est possible même sous les plafonds. Elle est souvent intéressante lorsque les charges et l'amortissement dépassent l'abattement forfaitaire. Le choix engage pour une certaine durée : faites-vous accompagner pour l'exercer au bon moment.
Le classement de mon meublé change-t-il vraiment mon impôt ?
Au micro-BIC, oui : l'abattement passe de 30 % à 50 % et le plafond de recettes de 15 000 € à 77 700 €. Au régime réel, le classement n'a pas d'effet direct sur le calcul du bénéfice, mais il peut jouer sur la taxe de séjour et sur l'attractivité de l'annonce.
Les frais de conciergerie sont-ils déductibles ?
Au régime réel, oui : les honoraires de gestion, de ménage et de blanchisserie font partie des charges déductibles. Au micro-BIC, ils sont censés être couverts par l'abattement forfaitaire et ne se déduisent pas en plus.
Dois-je déclarer mes revenus si la plateforme les communique déjà à l'administration ?
Oui. Les plateformes transmettent des informations sur les revenus de leurs utilisateurs à l'administration fiscale, mais cela ne vous dispense pas de déclarer vous-même vos recettes dans votre déclaration de revenus.
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