Location Airbnb Paris : règles 2026 à respecter, étape par étape
Les règles de la location Airbnb à Paris figurent parmi les plus strictes d'Europe, et elles se sont encore durcies depuis 2025. Avant de publier une annonce, vous devez savoir dans quelle catégorie entre votre logement, car tout en découle : nombre de nuits autorisées, démarches et risques. Voici l'état des lieux en 2026, vérifié sur les sources officielles.
Première question : résidence principale ou non ?
À Paris, tout repose sur cette distinction.
- Votre résidence principale est le logement que vous occupez au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. Vous pouvez la louer en meublé de tourisme, avec un plafond de nuits.
- Tout autre logement (résidence secondaire, bien acheté pour investir, appartement hérité) est soumis à une autorisation de changement d'usage avec compensation, dès la première nuit louée.
Le statut ne se déclare pas, il se prouve. La loi du 19 novembre 2024 prévoit que le loueur justifie de sa résidence principale, notamment par un avis d'imposition à l'adresse du logement.
Résidence principale : 90 jours par an depuis le 1er janvier 2025
Le plafond national est de 120 jours par an. La loi du 19 novembre 2024 a permis aux communes de l'abaisser à 90 jours, et Paris a été la première à le faire : depuis le 1er janvier 2025, une résidence principale ne peut pas être louée plus de 90 jours par an en meublé touristique.
Quelques précisions utiles :
- le décompte est global : les nuits réservées sur toutes les plateformes s'additionnent ;
- le plafond concerne la location du logement entier ; louer une chambre pendant que vous êtes présent relève d'un autre cadre ;
- au-delà de 90 jours, la Ville indique une amende pouvant atteindre 10 000 € par année de dépassement, et la loi de 2024 a porté ce plafond à 15 000 €, à compter de l'entrée en vigueur d'un décret.
Le numéro d'enregistrement, obligatoire sur chaque annonce
À Paris, toute location de courte durée d'un meublé à une clientèle de passage doit faire l'objet d'une déclaration préalable auprès de la Ville. Le téléservice municipal délivre immédiatement un numéro, qui doit figurer sur toutes vos annonces. La Ville précise que seul le loueur peut faire cette déclaration, pas la conciergerie qui gère éventuellement la location.
Au niveau national, la loi a prévu un téléservice unique d'enregistrement. Selon une actualité de service-public.gouv.fr du 27 juillet 2026, sa mise en service est prévue au quatrième trimestre 2026. Les titulaires d'un numéro communal disposeront alors de plusieurs mois pour se réenregistrer ; passé ce délai, les anciens numéros deviendront invalides. Surveillez cette échéance.
Résidence secondaire ou investissement : le changement d'usage
Pour un logement qui n'est pas votre résidence principale, louer en courte durée revient juridiquement à transformer un local d'habitation en local d'une autre nature. Il faut donc une autorisation de changement d'usage, délivrée par la Ville, et une compensation.
Le principe de la compensation
Compenser, c'est transformer en logement un local qui n'en était pas un (bureau, commerce, local d'activité), pour que le parc de logements parisien ne diminue pas. Selon le règlement municipal du changement d'usage (version consolidée du 3 mars 2025), pour un meublé de tourisme :
| Situation du logement | Surface de compensation exigée |
|---|---|
| Arrondissements comptant plus de 50 numéros d'enregistrement pour 1 000 résidences principales | Trois fois la surface transformée |
| Autres secteurs de compensation renforcée | Deux fois la surface transformée |
| Hors secteur de compensation renforcée | Surface équivalente |
La compensation doit en outre se situer dans le même quartier administratif. En pratique, l'opération est lourde et coûteuse, et la plupart des propriétaires se tournent vers d'autres solutions. Nous les détaillons dans notre article sur la location d'une résidence secondaire à Paris.
Les sanctions
Louer sans autorisation de changement d'usage expose à une amende pouvant atteindre 100 000 € par local, assortie d'une astreinte pouvant aller jusqu'à 1 000 € par jour et par mètre carré, selon la Ville de Paris. C'est le risque le plus lourd du dispositif.
Le règlement de copropriété, un filtre à ne pas oublier
Même autorisée par la Ville, la location peut être bloquée par votre immeuble. Trois règles sont à connaître :
- Depuis le 21 novembre 2024, tout nouveau règlement de copropriété doit indiquer si la location meublée touristique est autorisée ou non.
- Un règlement existant peut être modifié pour interdire les meublés de tourisme dans les lots qui ne sont pas des résidences principales, à la majorité de l'article 26 (deux tiers des voix), à condition qu'il interdise déjà toute activité commerciale dans les lots non commerciaux.
- Le copropriétaire qui déclare un meublé de tourisme doit en informer le syndic ; un point d'information est alors inscrit à la prochaine assemblée générale.
Relisez votre règlement avant toute mise en location, et vérifiez qu'aucune clause n'interdit la location de courte durée.
Taxe de séjour et fiscalité
Chaque nuitée donne lieu à une taxe de séjour. Lorsque vous louez via une plateforme, celle-ci la collecte et la reverse en principe pour vous. Côté impôt sur le revenu, les revenus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, avec des règles qui ont changé depuis les revenus 2025. Elles sont détaillées dans notre guide de la fiscalité de la location courte durée.
La check-list avant de publier votre annonce
- Vérifier que le logement est bien votre résidence principale, ou disposer d'une autorisation de changement d'usage.
- Relire le règlement de copropriété et informer le syndic.
- Obtenir l'accord écrit du bailleur si vous êtes locataire (la sous-location sans accord est interdite, et toute location touristique est exclue dans le parc social).
- Faire la déclaration sur le téléservice de la Ville et afficher le numéro sur chaque annonce.
- Suivre votre compteur de nuits pour ne pas dépasser 90 jours par an.
- Préparer la déclaration fiscale des revenus perçus.
Chez My Prestige, nous vérifions systématiquement ces points avant de prendre un appartement en gestion. Pour savoir ce que votre bien pourrait rapporter dans le cadre légal, vous pouvez demander une estimation gratuite.
Questions fréquentes
Puis-je louer ma résidence principale plus de 90 jours si je pars à l'étranger plusieurs mois ?
Non. Si vous quittez durablement le logement, il risque de ne plus être votre résidence principale, car celle-ci suppose une occupation d'au moins huit mois par an. Le plafond de 90 jours s'applique dans tous les cas. Pour une absence longue, une location meublée classique ou un bail mobilité sont des pistes plus adaptées.
Le numéro d'enregistrement parisien restera-t-il valable avec le téléservice national ?
Pas indéfiniment. Selon service-public.gouv.fr, les titulaires d'un numéro délivré par leur commune devront se réenregistrer sur le téléservice national dans un délai de plusieurs mois après son ouverture, prévue au quatrième trimestre 2026. Les anciens numéros deviendront ensuite invalides.
Louer une chambre chez moi est-il soumis aux mêmes règles ?
La location d'une chambre dans votre résidence principale, pendant que vous y habitez, ne relève pas du même régime que la location du logement entier. Les obligations déclaratives et fiscales peuvent toutefois s'appliquer : renseignez-vous auprès de la Ville de Paris avant de vous lancer.
Que risque une conciergerie qui gère un logement non autorisé ?
La loi de 2024 prévoit une amende pouvant atteindre 100 000 € par local pour toute personne qui, par une activité d'entremise, aide à un changement d'usage irrégulier. Une conciergerie sérieuse a donc tout intérêt à vérifier la situation du bien avant de l'accepter.
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